Pour une disposition effectuée depuis 2023, une propriété résidentielle ou un droit d’achat détenu pendant moins de 365 jours consécutifs est généralement considéré comme un bien revendu précipitamment. Le profit est alors entièrement inclus comme revenu d’entreprise et l’exemption pour résidence principale n’est pas disponible.
Calculateur du délai
Le calcul est indicatif. La date juridique d’acquisition ou de disposition peut différer de la date de signature ou de déménagement.
Conséquences fiscales principales
- le bénéfice net est traité comme revenu d’entreprise, donc inclus à 100 % dans le revenu;
- l’exemption pour résidence principale ne peut pas protéger ce profit;
- une perte découlant d’un bien réputé revendu précipitamment est généralement réputée nulle;
- les dépenses raisonnables directement liées à la vente doivent être documentées selon les règles du revenu d’entreprise;
- les règles fédérales et québécoises doivent toutes deux être considérées.
Exceptions de vie prévues
La présomption automatique peut ne pas s’appliquer lorsqu’une vente découle raisonnablement de certains événements, notamment :
- décès du contribuable ou d’une personne liée;
- arrivée d’une personne dans le ménage, comme une naissance, une adoption ou la prise en charge d’un parent;
- séparation conjugale admissible, généralement après une période de séparation d’au moins 90 jours;
- menace à la sécurité personnelle;
- maladie grave ou incapacité;
- relocalisation admissible, lorsque le nouveau domicile rapproche d’au moins 40 km du nouveau lieu de travail ou d’études;
- cessation d’emploi involontaire;
- insolvabilité;
- destruction ou expropriation de la propriété.
Lorsqu’une exception s’applique, elle écarte la présomption liée au délai de moins de 365 jours. L’ARC et Revenu Québec peuvent tout de même conclure à un revenu d’entreprise selon les faits : intention d’achat, rénovations, financement, publicité, expérience, fréquence des ventes et période de détention.
Détenir 365 jours ou plus n’est pas un passe-droit
Le franchissement du seuil élimine la présomption automatique, mais une opération de spéculation ou une activité organisée de revente peut toujours être imposée comme revenu d’entreprise. À l’inverse, une vente rapide découlant réellement d’un événement de vie documenté peut être exclue de la présomption.
Documents à conserver pour une exception
☐ Acte d’achat et acte de vente
☐ Preuves d’occupation et d’adresse
☐ Lettre de mutation ou de fin d’emploi
☐ Dossier médical pertinent, sans conserver plus d’information que nécessaire
☐ Preuves de séparation ou de changement familial
☐ Rapport d’incendie, d’expropriation ou d’assurance
☐ Factures de rénovations et frais de vente
☐ Chronologie écrite des événements et de la décision de vendre
Exemple simplifié
Une personne achète un condo, le rénove et le revend avec profit après 210 jours. Sans exception reconnue, le bénéfice net est généralement du revenu d’entreprise. Si elle doit plutôt vendre après une mutation professionnelle documentée qui rend son nouveau domicile au moins 40 km plus près du nouvel emploi, l’exception peut écarter la présomption — mais la nature fiscale finale doit encore être analysée selon les faits.
Avant de vendre rapidement
Demandez un calcul écrit du bénéfice net, de l’impôt fédéral et québécois et des acomptes à réserver. Un courtier ou un notaire ne détermine pas nécessairement le traitement fiscal. Pour une vente importante, consultez un fiscaliste ou un comptable avant de signer.