Les règles, tarifs, programmes et données peuvent changer. La section « Sources et limites » précise le fondement de cette page.
Le problème fiscal lors d'un changement d'usage
Quand une résidence principale devient entièrement un bien locatif, les règles fiscales considèrent normalement qu'il y a un changement d'usage. Vous êtes réputé avoir vendu le bien à sa juste valeur marchande et l'avoir immédiatement racheté à cette valeur. Même si l'exemption pour résidence principale peut couvrir le gain accumulé jusque-là, cette étape crée une nouvelle base fiscale et de la paperasse.
Ce que fait le paragraphe 45(2)
Vous pouvez produire une élection afin de ne pas être considéré comme ayant changé l'usage du bien au moment où vous commencez à le louer. Le gain lié à l'aliénation réputée est alors reporté jusqu'à la véritable disposition du bien, par exemple sa vente future.
Pendant que l'élection 45(2) demeure valide, la propriété peut être désignée comme résidence principale pour jusqu'à quatre années d'imposition où vous ne l'habitez plus, si vous êtes résident du Canada et si ni vous ni un membre de votre unité familiale ne désignez une autre propriété comme résidence principale pour les mêmes années.
Ce n'est pas automatiquement quatre années « gratuites »
Une famille ne peut généralement désigner qu'une résidence principale pour une même année. Si vous achetez une nouvelle maison pendant que l'ancienne maison louée bénéficie de l'élection, vous devrez éventuellement décider quelle propriété reçoit la désignation pour les années qui se chevauchent. Le meilleur choix dépend de l'appréciation de chacune des propriétés.
Interdiction importante : ne pas réclamer la DPA/CCA
Lorsque l'élection 45(2) est utilisée, vous ne devez généralement pas demander de déduction pour amortissement (DPA/CCA) sur le bien visé. Une demande de CCA peut mettre fin à l'élection. Vous continuez toutefois de déclarer vos revenus de location et pouvez généralement déduire les dépenses locatives admissibles selon les règles normales.
Au Québec : le choix fédéral s'applique automatiquement, mais il faut aviser Revenu Québec
Revenu Québec indique que l'élection faite auprès de l'ARC en vertu du paragraphe 45(2) s'applique automatiquement en vertu de la législation québécoise. Sans le choix fédéral, il n'est pas possible de faire séparément le même choix uniquement au Québec.
Revenu Québec demande aussi une lettre signée avec la déclaration québécoise de l'année du changement d'usage, décrivant notamment :
- le bien concerné;
- la date et les détails du changement d'usage;
- le fait que vous faites le choix prévu au paragraphe 45(2) fédéral et à l'article 284 de la Loi sur les impôts du Québec.
Exemple simplifié
Vous quittez votre maison en 2026 pour travailler ailleurs et commencez à la louer. Vous faites correctement l'élection 45(2), ne réclamez pas de CCA et ne désignez pas une autre résidence principale pour 2027 à 2030. Sous réserve de toutes les conditions, ces années peuvent potentiellement être ajoutées aux années pour lesquelles l'ancienne maison est désignée résidence principale.
Exception liée au déménagement pour le travail : parfois plus de quatre ans
Les règles permettent dans certaines circonstances de dépasser quatre ans lorsqu'un déménagement est causé par le nouvel emplacement du travail du contribuable ou de son conjoint. Revenu Québec décrit notamment un test de rapprochement d'au moins 40 km et une condition de retour dans l'ancienne résidence pendant le même emploi ou au plus tard avant la fin de l'année suivant la fin de cet emploi.
Location partielle
La situation est plus complexe si seulement une partie de la résidence devient locative — sous-sol, chambres ou pourcentage de superficie. Depuis 2019, l'élection peut également viser certains changements d'usage partiels, mais il ne faut pas appliquer mécaniquement les règles d'une location de la propriété entière à une location partielle.
Checklist avant de produire l'élection
☐ Faire établir la juste valeur marchande au changement d'usage même si l'élection reporte l'effet fiscal
☐ Ne pas demander de CCA/DPA sans avoir compris l'impact sur l'élection
☐ Produire la lettre signée avec la déclaration fédérale
☐ Aviser Revenu Québec par lettre dans la déclaration de l'année du changement
☐ Déclarer tous les revenus et dépenses locatifs
☐ Conserver actes, évaluations, factures et preuve du changement de résidence
☐ Planifier quelle propriété sera désignée résidence principale pendant les années de chevauchement
Une mauvaise désignation de résidence principale, une CCA réclamée au mauvais moment ou une lettre manquante peut coûter beaucoup plus qu'une consultation professionnelle. L'élection est légale et courante, mais son avantage dépend de l'ensemble de vos propriétés et de votre calendrier.
Sources et limites
Vérification officielle recommandée
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