Les règles, tarifs, programmes et données peuvent changer. La section « Sources et limites » précise le fondement de cette page.
Une résidence principale n'a pas besoin d'être l'adresse où vous passez la majorité de l'année. Un chalet peut se qualifier pour une année si vous, votre conjoint ou un enfant l'avez normalement habité pendant cette année et si les autres conditions sont respectées.
Une seule propriété par famille et par année
Pour les années modernes, une unité familiale ne peut généralement désigner qu'une seule propriété comme résidence principale pour une même année. Si vous possédez à la fois une maison et un chalet, attribuer une année au chalet signifie donc normalement que cette même année ne pourra pas aussi être utilisée pour protéger la maison.
Le choix se fait généralement lors de la vente
Vous n'avez pas nécessairement à inscrire chaque année, au moment de l'achat, quelle propriété sera votre résidence principale fiscale. Lorsqu'une propriété est vendue ou réputée vendue, vous déterminez les années que vous lui désignez et vous produisez les formulaires requis.
C'est ce qui permet de comparer l'évolution de valeur réelle de la maison et du chalet avant de décider quelles années sont les plus utiles pour la propriété vendue.
La logique du gain par année
Supposons qu'une maison ait gagné 200 000 $ sur 20 ans et qu'un chalet ait gagné 300 000 $ sur 10 ans. Le chalet a généré beaucoup plus de gain par année de détention. Il peut donc être fiscalement intéressant de réserver davantage d'années de désignation au chalet, même si la maison a été occupée plus souvent.
Ce calcul doit toutefois tenir compte de la formule légale, de la fameuse règle du +1, des années de propriété, des années admissibles et du gain futur probable sur l'autre propriété.
La formule de base
L'exemption de résidence principale utilise essentiellement une fraction basée sur le nombre d'années désignées, généralement augmenté d'une année lorsque les conditions sont respectées, divisée par le nombre d'années de propriété. Une désignation partielle peut donc éliminer une partie du gain sans nécessairement éliminer le gain complet.
Exemple officiel québécois
Revenu Québec publie justement un exemple d'un couple qui possède une maison et un chalet et choisit d'attribuer certaines années au chalet parce que son gain est plus élevé. Les années utilisées pour le chalet ne pourront ensuite plus servir à la maison lors de sa vente future.
Formulaires à ne pas oublier
- au fédéral : déclaration de la disposition et, lorsque requis, formulaire T2091(IND);
- au Québec : formulaire TP-274 et annexe G selon la situation;
- le Québec exige que la désignation correspondante ait d'abord été faite auprès de l'ARC pour les mêmes années.
Il faut avoir réellement habité la propriété de la façon exigée. Une propriété purement locative ou détenue uniquement comme placement peut ne pas satisfaire aux conditions. Le terrain excédant généralement un demi-hectare peut aussi être exclu sauf justification particulière.
Comment optimiser sans deviner
- calculez le gain latent de chaque propriété;
- divisez approximativement par les années de détention pour voir où la désignation vaut le plus;
- projetez aussi le gain futur de la propriété conservée;
- appliquez la formule officielle avec les années admissibles et la règle du +1;
- faites valider le choix avant de produire les formulaires si les gains sont importants.
Si une résidence est devenue locative, consultez aussi notre guide sur l'élection 45(2).
Sources et limites
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