Les règles, tarifs, programmes et données peuvent changer. La section « Sources et limites » précise le fondement de cette page.
Pour une transaction entre personnes ayant un lien de dépendance, l'article 69 de la Loi de l'impôt sur le revenu peut réputér le parent avoir vendu le bien à sa juste valeur marchande (JVM) lorsque le prix demandé est inférieur à cette valeur.
Le piège de la vente à prix dérisoire
Supposons qu'un parent possède un chalet valant 400 000 $ et le « vend » 1 $ à son enfant. Pour le parent, le produit de disposition fiscal peut être réputé égal à 400 000 $. Mais la règle qui remonte automatiquement le coût de l'acquéreur à la JVM vise notamment les acquisitions par donation, legs ou succession. Une vente à prix dérisoire peut donc laisser l'enfant avec un coût fiscal beaucoup plus bas que la JVM et créer une deuxième couche de gain lors d'une revente future.
Donation pure : traitement différent
Lorsqu'un parent donne véritablement une immobilisation à son enfant, le parent est généralement réputé l'avoir disposée à la JVM et l'enfant est réputé l'avoir acquise à cette JVM. Cette mécanique évite l'asymétrie créée par une vente sous-évaluée.
Le parent peut quand même réaliser un gain en capital à la JVM. Si le bien est une résidence principale admissible, l'exemption pour résidence principale peut réduire ou éliminer le gain; pour un chalet, un terrain ou un immeuble locatif, un gain imposable ou une récupération d'amortissement peut subsister.
Et au Québec?
Le transfert immobilier peut aussi déclencher des conséquences distinctes : droits de mutation, acte notarié, hypothèque, assurance, conséquences matrimoniales et règles municipales. Certaines exonérations de droits de mutation existent notamment pour des transferts en ligne directe, mais elles n'effacent pas les règles d'impôt sur le revenu.
La marche à suivre avant un transfert familial
- faire établir une JVM défendable;
- déterminer si le bien est une résidence principale, un chalet, un terrain ou un bien locatif;
- calculer le gain latent et toute récupération de DPA;
- comparer donation, vente à JVM, testament et autres structures;
- faire préparer l'acte et la documentation fiscale par les professionnels appropriés.
Voir aussi notre guide sur les exonérations de droits de mutation et celui sur la désignation maison/chalet comme résidence principale.
Sources et limites
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